Yapı Ruhsatı

Yapı ruhsatı, inşaat projelerinin yasal olarak başlaması için belediyeler veya yetkili merciler tarafından verilen resmi izin belgesidir. İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur.

Yapı ancak imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. İmar Kanunu 27. maddesinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaat başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Bir binaya ruhsat alınmadan başlanmış veya ruhsata rağmen yapı ruhsata aykırı yapılmış ise o yapı uygulamadaki adı ile “Kaçak Yapıdır.” Bu tür kaçak yapıların ise İmar Kanunumuzun 32’inci maddesine göre yıkılması gerekir.

Bu arada yıkımı gereken bir taşınmazın ekonomik değerinden söz edilemeyeceği için böyle bir taşınmazda bağımsız bölümlerin sözleşmesi yapılmış olsa bile bu bağımsız bölüme bölümün tescil edilmesi mümkün değildir. Kaçak yapılar İmar Kanunumuzun 32’inci maddesine göre yıkılması gerekir.

Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Bunlar; Basit tamir, ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Ayrıca ısı yalıtımı uygulamaları, güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri de ruhsata tabi değildir. Ancak idareden izin alınması gerekmektedir.

Yapı ruhsatına Nasıl Başvuru yapılır?

Yapı ruhsatı almak için Belediye veya Valiliğe dilekçe ile başvurulması gerekmektedir. Dilekçe ekine şunlar eklenmelidir. Belgelerde bir eksiklik yok ise 30 gün içerisinde Yapı Ruhsatı verilir.

• Tapu
• Mimari Proje
• Statik Proje
• Elektrik ve Tesisat Projesi
• Resim ve hesapları
• Röperli veya yoksa ebatlı kroki

İnşaat İznini Hangi İdare Verir?

İmar Kanunu kapsamındaki tüm yapılar için İmar Kanunun 27. maddesinde belirtilen istisnalar dışında yapı ruhsatları Belediye ve Valilikten alınır. Burada Belediye sınırları ve mücavir alan içinde belediye yetkilidir. Bu alanların dışında Valilik yetkilidir.

Önemli Not:  Yapı ruhsatı imar planına göre düzenlenmesi gerektiğinden, imar planı olmayan yerdeki taşınmaz için ruhsat verilemez. İmar planları, yapı ruhsatı alınabilmesinin ön şartlarından biridir.

İmar planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. İmar planlarıyla tanınan yapılaşma hakkından bahsetmek için sadece Nazım imar planının yapılmış olması yeterli değildir. Ayrıca bu planın uygulanması amacıyla yapılması lazım gelen uygulama imar planlarının da yapılmış ve yürürlüğe girmiş olması gerekmektedir. Yani 1/1000 ölçekli uygulama imar planı olmadan 1/5000 ölçekli Nazım İmar planına göre yapı ruhsatı düzenlenemez.

Bir parselde birden fazla yapı var ise ve yapılardan bir tanesinin yasaya aykırı olması durumunda ne olur?

Bir parsel üzerinde bulunan yapılardan bir tanesinin plan ve mevzuata aykırı olması durumunda aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz. Bütün yapıların ruhsatlı olmak koşuluyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak yapı kullanma zni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez.

Tapu Parseli ve İmar Parseli farkı Nedir? İmar Parsellerinin Oluşturulması Neden Önemlidir?

Tapu parseli, mülkiyet hakkını temsil eden ve tapu sicilinde kayıtlı olan kadastral sınırları belirleyen parseldir. İmar parseli ise, kadastro parsellerinin imar planlarına göre düzenlenen ve yapılaşmaya uygun hale getirilen halidir.  Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir tapu parseline yapı ruhsatı verilemez. İmar planı oluşturulmadan, kadastro parseli imar parseline dönüştürülmeden yapı ruhsatı verilemez. Ayrıca yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması zorunludur.

Önemli Not: Yola cephesi olmayan olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. İmar yönetmeliğinin yürürlüğe girmesinden önce fiili durum yaratılarak oluşmuş bu parseller az da olsa bulunmaktadır. Yoksa yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz.

Birden Fazla Parsel Üzerine Tek Bir Yapı İnşa Edilebilir mi?

Bir yapının yalnızca tek bir kadastro veya imar parseli üzerinde yapılması zorunludur. Birden fazla parselin malikinin aynı kişi olması durumunda dahi birden fazla parsel üzerine tek bir yapı inşa edilemez. Bu parsellerin imar kanunumuza göre tevhit edilmesi gerekmektedir. İmar Kanununun 15/2’inci maddesine göre tevhit işlemi yapılması gerekmektedir.

Belediye, yapıların rengine, dış cephe kaplamalarına, yapıların esteteğine karışabilir mi? 

Cevap Evet karışabilir. Yetkili idare, meclis kararı alarak yapıların rengine, dış cephe kaplamalarına, yapıların estetiğine karışabilir. Kural getirebilir ve uygulanmasını sağlayabilir. Mesela “Yöresel Mimari”, “Sivil Mimari” örneği teşkil eden yapıların uyumunu bozmamak için idare bu tür uygulamalar yapabilir.

Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılabilir mi?

Cevap Hayırdır. Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak se deposu, asansör kulesi, tesisat odaları yapılabilir.